Une gaine électrique noyée sans protection dans une cloison, un receveur de douche posé avec une pente insuffisante, un isolant tassé derrière un doublage : aucun de ces défauts ne se voit lors d’une visite. Ils réapparaissent parfois deux ou trois ans après la vente, le jour où l’acheteur ouvre un mur ou constate une tache au plafond du dessous.
Pour le vendeur qui a rénové la maison de ses mains, c’est le moment où les ennuis commencent. La garantie des vices cachés, prévue à l’article 1641 du Code civil, l’oblige à répondre des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus. Plusieurs réflexes courants chez les rénovateurs amateurs aggravent sensiblement leur exposition.
Compter sur la clause « vendu en l’état »
La clause d’exclusion de garantie, présente dans la plupart des ventes entre particuliers, est valable. L’article 1643 l’autorise expressément, mais uniquement pour les vices que le vendeur ne connaissait pas. Celui qui savait ne peut pas s’abriter derrière elle et, selon l’article 1645, il doit en plus des dommages et intérêts à l’acheteur.
Tout le problème est là pour le bricoleur. Les juges retiennent régulièrement qu’un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ne pouvait pas en ignorer les défauts, ce qui le prive du bénéfice de la clause. Ce que vous avez posé, raccordé ou enduit, vous serez en général considéré comme le connaissant.
Oublier que la loi peut vous traiter en constructeur
Le Code civil va plus loin pour les chantiers d’envergure. Son article 1792-1 répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Si vos travaux relèvent d’un ouvrage, comme une extension, une reprise de charpente ou une transformation lourde, vous pouvez être tenu envers l’acheteur de la responsabilité décennale, pour les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination.
Cette responsabilité ne se neutralise pas par contrat : l’article 1792-5 répute non écrite toute clause qui l’exclut ou la limite. Pour une réfection de peintures ou un changement de cuisine, la question ne se pose généralement pas. Entre les deux, tout dépend de la nature et de l’importance des travaux, et la frontière se discute au cas par cas. Lorsque les travaux ont moins de dix ans, l’acte de vente doit d’ailleurs mentionner l’existence ou l’absence d’assurance ; le notaire vous posera la question.
Ne garder aucune trace du chantier
Le vendeur bricoleur dispose rarement de factures d’entreprise. Il a pourtant intérêt à constituer son propre dossier : tickets de caisse des matériaux, références des produits posés, photos prises avant de refermer les murs, schéma du tableau électrique. Ces pièces ne vous exonèrent de rien, mais elles montrent ce qui a été fait et avec quoi, et elles permettent à l’acheteur de connaître le bien qu’il achète.
Les photos de chantier ont un autre mérite : elles datent les interventions. Une infiltration apparue sous un enduit refait six ans plus tôt ne raconte pas la même histoire qu’un dégât survenu après la vente, et la chronologie pèse lourd dans ce type de dossier.
Se taire sur un problème que l’on croit réglé
C’est l’erreur la plus humaine. La cave a pris l’eau il y a trois hivers, vous avez refait le drainage, plus rien depuis. Faut-il en parler ? Oui, et par écrit. L’article 1112-1 du Code civil impose à chaque partie de communiquer l’information dont elle connaît l’importance déterminante pour le consentement de l’autre, lorsque celle-ci l’ignore légitimement. Ce devoir ne peut être ni limité ni exclu par contrat.
Taire volontairement une telle information constitue une réticence dolosive, au sens de l’article 1137. Si l’acheteur la prouve, il peut obtenir l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts, et la clause d’exclusion de garantie n’y change rien. À l’inverse, un défaut signalé noir sur blanc dans l’acte ou dans une annexe devient un défaut connu de l’acheteur. Il ne peut plus être qualifié de caché, et l’article 1642 exclut la garantie pour les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
Mal réagir au premier courrier de l’acheteur
L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648). Une réclamation peut donc arriver longtemps après la signature. Elle commence en général par un courrier, parfois accompagné d’un rapport établi par un expert mandaté par son assureur.
Deux réactions sont à éviter : promettre de « passer arranger ça » sans savoir ce qui est en cause, et laisser le courrier sans réponse. La première peut être lue comme une reconnaissance de responsabilité, la seconde laisse l’acheteur seul maître du dossier. Prévenez votre assureur, surtout si votre contrat habitation comporte une protection juridique, et demandez à participer à toute expertise pour que vos observations y figurent. Lorsque l’enjeu est important, un avocat en droit civil à Lyon ou dans votre région pourra examiner l’acte de vente, la nature exacte des travaux et les délais avant toute réponse écrite.
Si la vente n’est pas encore signée, consacrez une soirée à dresser la liste de ce que vous avez fait, pièce par pièce, avec les défauts que vous connaissez, et faites-la annexer au compromis. Ce document demande un peu de franchise. Il vous épargne surtout d’avoir à prouver, des années plus tard, ce que l’acheteur savait au moment d’acheter.